Tokenisering af ejendomme
for begyndere

Blog Article Series
Hvad er tokenisering, og hvorfor er det relevant for ejendomsbranchen? For at forstå dette skal vi se på bitcoin og blockchain.

Tokenisering refererer til processen med at digitalisere værdipapirer og repræsentere dem som tokens på blockchain. De mest almindelige typer værdipapirer, der skal tokeniseres, er selskabskapital og gældsinstrumenter såsom obligationer. Når værdipapiret er blevet digitaliseret og gengivet i form af et blockchain-token, kan sikkerheden styres på en måde, der minder meget om bitcoin og andre kryptovalutaer (tokeniserede værdipapirer kaldes også "security tokens" og "digital assets"). Dette har vidtrækkende implikationer, såsom muligheden for at lagre aktier og obligationer i digitalt format på din egen computer eller mobile enhed og muligheden for at handle disse på en peer-to-peer-måde direkte med modparten (men uden modpartsrisiko).

Blockchain er blevet beskrevet som et tillids- og værdilag oven på internettet. Det minder om internettet, fordi det er decentraliseret og ikke kontrolleres af en enkelt central enhed. Det er også facilitator for en enorm mængde nye forretningsmodeller baseret på digitalisering af tillid og værdi. Med blockchain er der en pålidelig og aftalt forståelse blandt deltagerne i et enkelt økosystem. Denne aftale omfatter, hvem der ejer bestemte mængder bitcoin, og hvem der ejer bestemte mængder aktier i bestemte virksomheder. Denne aftale inkluderer også deres værdi i forhold til hinanden som en kæmpe decentral og anonym ejerbog. Denne pålidelige og aftalte forståelse kræver ingen central mellemmand for at fungere; det er en indbygget egenskab af blockchain.

Derudover har blockchain for første gang muliggjort en digital repræsentation af værdi i form af kryptovalutaer som Bitcoin og Ethereum samt "normale" valutaer som USD, EUR og GBP i digital form. Blockchain er den første teknologi til at løse det grundlæggende problem med "double spending", hvor det skal være umuligt at bruge en digital valuta mere end en gang. Derfor har det for første gang været muligt at oprette digitale valutaer, som folk kan have i deres egne digitale tegnebøger på deres computere eller mobile enheder uden at stole på en bank eller anden central myndighed for at beskytte det.

Hvorfor er det vigtigt? Digitaliseringen af valutaer og aktiver har gjort dem programmerbare. Det er nu muligt for softwarevirksomheder at udvikle økonomiske forretningsmodeller, der er uafhængige og ikke hindres, bremses eller gøres uøkonomiske gennem integration eller involvering af en bank.

Den 31. oktober 2008 blev den berømte forskningsartikel "Bitcoin: A Peer-to-Peer Electronic Cash System" offentliggjort. Denne artikel præsenterede løsningen på "double spending" problemet og muliggjorde den digitale repræsentation af aktiver på blockchain. Siden 2008 er blockchain-industrien vokset fra nul til omkring $ 237,1 milliarder dollar i ny realiseret værdi på grund af (1) evnen til at beskytte dine egne digitale aktiver, (2) evnen til sikkert at overføre disse til andre direkte (peer-to-peer) uden at involvere en bank og (3) evnen til at styre og manipulere disse digitale aktiver via softwareprogrammer (også kaldet smarte kontrakter). Konsensus blandt brancheeksperter er, at vi stadig er i de tidlige stadier af at realisere værdien af blockchain. Når vi analyserer, hvor vi er i denne proces, kan vi sammenligne tidsrammen med introduktionen af Netscape-browseren (1995).

Internetbrugernes vækst vs. vækstfremskrivning af kryptovaluta-brugere i verden. Kilde: Internet vs Blockchain Revolution: Are we in 1994? What to expect next? (Remi Gai)
Du undrer dig sandsynligvis stadig over, hvorfor blockchain - og tokenisering - er relevant for ejendomsbranchen. Der er flere grunde. Ejendomme kan tokeniseres, og det gøres typisk på to måder. Enten bliver aktiekapitalen i det selskab, der ejer ejendommen, tokeniseret, eller også bliver lån suppleret af investorer til finansiering af ejendommen, tokeniseret. I det første tilfælde refererer hvert token til en aktie med regelmæssig udbytteudbetaling. I det andet tilfælde henviser hvert token til et lånebrev til investoren, der leverede en brøkdel af det totale lån. Lånebrevet giver investoren ret til regelmæssige renteudbetalinger. Den digitale aktie giver yderligere investoren ret til en andel i en potentiel fortjeneste, når ejendommen sælges; et lånebrev giver normalt ikke den ret.

Fast ejendom repræsenterer den største enkeltstående aktivklasse, der kan tokeniseres. Globale ejendomme har en total værdi på omkring USD 228 billioner, og kun 7% heraf er tilgængelige for almindelige investorer. Kun 3% af den globale befolkning har investeret i fast ejendom, mens mere end 80% betragter ejendom som en god investering. Effektiv handel med fast ejendom eksisterer ikke i dag, og øget likviditet kan potentielt øge det eksisterende marked med en likviditetspræmie på 20-25%.

Ejendomsbranchen er plaget af langsomme, dyre, besværlige og papirbaserede processer i forbindelse med finansiering og styring af projekter. Finansiering udføres ofte af en bank og en lille gruppe af betroede investorer, der er i stand til at opfylde minimumsinvesteringen på 750.000 kr. Investorerne er låst i deres investering i flere år, og der er ingen nem eller billig måde at sælge andele før tid.

Tokenisering af fast ejendom løser alle ovenstående problemer. De fleste processer relateret til finansiering og løbende forvaltning kan digitaliseres og endda automatiseres. På grund af de langt mere effektive processer bliver det muligt at styre tusindvis af investorer i et enkelt projekt og dermed reducere den mindste billetstørrelse ned til 10.000 eller endda 1.000 kr. Dette giver ejendomsudvikleren adgang til nye typer investorer og nye kapitalkilder. Med væksten i det samlede tilgængelige kapitalbeløb vil finansieringen af ejendomsprojekter blive lettere og billigere.

At have fast ejendom i en tokeniseret form giver mulighed for peer-to-peer-handel med øjeblikkelige afregninger. Ejendomsinvestorer vil være i stand til at handle deres digitale aktier eller lånebrev direkte med hinanden på en sikker måde. Den eneste måde, hvorpå et værdipapir kan eksistere i digital form uden for en bank, er som et token på blockchain. Dermed er dette første gang direkte handel mellem enkeltpersoner bliver mulig med værdipapirer. Det fungerer kun med blockchain-teknologi.

Sidst men ikke mindst kan almindelige investorer få adgang til ejendomsinvesteringer. Ejendomsinvestorer kan nu diversificere deres porteføljer på en måde, der svarer til den metode, som velhavende investorer har brugt i hundreder af år. Dette er også kendt som demokratisering af ejendomsinvesteringer.

Tokenisering af fast ejendom gør det muligt for ejendomsudviklere at reducere omkostningerne ved finansiering og løbende forvaltning, tiltrække nye typer investorer, nemmere finansiere nye projekter samt øge likviditeten af deres aktiver.

Dette bliver langsomt til virkelighed i 2020. Nogle af de sidste barrierer er ved at blive fjernet. Viden om og tryghed med kryptovaluta vokser. Softwareplatforme bliver nemmere at bruge så det efterhånden kun kræver lidt viden om kryptovalutaer. Platforme, der er skræddersyet til ejendomsbranchen såsom DigiShares' white label-platform, bliver bedre og bedre. Innovative ejendomsudviklere arbejder på at blive pionerer indenfor området i deres lokale region eller markedssegment. Alle brikkerne i det nye tokeniseringsøkosystem falder langsomt på plads.

Kontakt os, hvis du er interesseret I at vide mere: [email protected]
Claus Skaaning, adm. direktør, DigiShares
Oktober 2020